Vedlikeholdsansvar i borettslag: hva er lagets ansvar, og hva er andelseiers?

Kort svar: Borettslagsloven deler vedlikeholdet i to. Andelseier skal holde boligen i forsvarlig stand og vedlikeholde det som er inne i leiligheten – § 5-12. Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne – § 5-17. Grensen går i praksis ved leilighetens overflater og innvendige installasjoner: tak, bærende konstruksjoner, fasade, felles rør og uteareal er lagets ansvar.

Hovedregelen: to paragrafer som utfyller hverandre

Borettslagsloven er skrevet på nynorsk, og de to sentrale bestemmelsene er bygget opp slik at de dekker hverandre uten hull. § 5-12 første ledd slår fast at «andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand». § 5-17 første ledd sier at «laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane».

Det siste leddet er nøkkelen: alt som ikke uttrykkelig er lagt på andelseier, er lagets ansvar. Er dere i tvil om en post, er utgangspunktet altså at den tilhører laget – med mindre vedtektene sier noe annet.

Hva andelseier skal vedlikeholde

§ 5-12 andre og tredje ledd lister opp hva plikten omfatter. Andelseier skal vedlikeholde vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen. Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av blant annet:

• rør, ledninger, inventar, utstyr og apparater
• tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater
• skillevegger, listverk, skap og benker
• innvendige dører med karmer

I tillegg omfatter vedlikeholdsplikten «utbetring av tilfeldig skade» – altså skader som oppstår uten at noen kan bebreides.

De fire unntakene som ofte skaper tvist

§ 5-12 tredje ledd nevner uttrykkelig fire ting som ikke inngår i andelseiers plikt til reparasjon eller utskifting:

1. Utskifting av vinduer og ytterdører til boligen. Andelseier skal vedlikeholde dem – male, justere, skifte pakninger – men selve utskiftingen faller utenfor.
2. Tak. Reparasjon og utskifting av tak er lagets ansvar.
3. Bjelkelag og bærende veggkonstruksjoner.
4. Rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Et rør i en lettvegg er andelseiers; det samme røret støpt inn i en bærevegg er lagets.

Hva laget skal vedlikeholde

§ 5-17 gir laget tre plikter:

• Bygninger og eiendommen ellers skal holdes i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. «Eiendommen ellers» omfatter uteareal, gangveier, parkering, beplantning og lekeplass.
• Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Laget har også rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen, dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.
• Utbedring av skade på bolig eller inventar som tilhører laget, når skaden kommer av mislighold fra en annen andelseier.

Andelseier har på sin side plikt til å gi tilgang til boligen for at slikt arbeid og ettersyn skal kunne gjennomføres. Arbeidet skal utføres slik at det ikke er til unødig ulempe for beboeren.

Hva lagets ansvar for utearealet betyr i Trondheim

«Eigedommen elles» i § 5-17 stopper ikke ved plen og gangveier. Ligger eiendommen i tettbygd strøk i det som var Trondheim kommune fram til 2020, legger politivedtekten (FOR-2023-01-05-107) tre konkrete plikter på eier av hus eller grunn – og i et borettslag er eieren laget:

• rydde fortauet eller gang- og sykkelvegen for snø etter snøfall, og strø når det er glatt (§ 4-4)
• rydde fortauet for snø og is etter takras (§ 4-2)
• ved fare for takras mot offentlig sted: sette opp avvisere straks og rydde taket snarest (§ 3-9)

Disse pliktene har en annen karakter enn vedlikeholdsansvaret etter borettslagsloven. De følger av offentligrettslig regelverk, Trondheim kommune kan håndheve dem selv (§ 9-3), og politiet kan la arbeidet utføres for eiers regning (§ 9-1). Vedtektene kan omfordele vedlikeholdet internt i laget, men politivedtekten retter seg mot eieren – og etter § 1-2 også mot den som fester, bruker, leier eller bestyrer eiendommen. Overfor kommunen er det derfor ikke gitt at en intern vedtektsendring flytter ansvaret.

Vi har gjennomgått ordlyden, den geografiske avgrensningen og hva som skjer ved brudd i snømåking av fortau i Trondheim – hvem har ansvaret?

Vedtektene kan endre fordelingen

Både § 5-12 femte ledd og § 5-17 fjerde ledd åpner for at vedlikeholdsplikten kan fastlegges annerledes i vedtektene. En andelseier kan også avtale en annen fordeling med laget individuelt.

Praktisk konsekvens: loven er utgangspunktet, men deres vedtekter er fasiten. Før styret svarer en beboer på hvem som skal betale, les vedtektene først. Mange borettslag har for eksempel flyttet ansvaret for balkonger, verandaer eller utvendige boder – uten at det er kjent for alle i styret.

Hva skjer når vedlikeholdet svikter?

Loven har erstatningsregler begge veier.

Fra laget mot andelseier (§ 5-13): Laget kan kreve erstatning for tap som følge av at andelseieren ikke oppfyller sine plikter etter § 5-12. Andelseier går fri dersom han godtgjør at misligholdet skyldtes en hindring utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ha regnet med eller overvunnet.

Fra andelseier mot laget (§ 5-18): Andelseieren kan kreve erstatning for tap som følge av at laget ikke oppfyller pliktene sine etter § 5-17. For indirekte tap – som tap i næring eller tap ved avbrudd i bruken av eiendommen – kan andelseieren bare kreve erstatning dersom misligholdet skyldes feil eller forsømmelse fra lagets side.

Dette er grunnen til at etterslep på vedlikehold ikke bare er et budsjettspørsmål. Et tak som lekker over tid, eller en drenering som ikke virker, kan gå fra å være en vedlikeholdspost til å bli et erstatningskrav.

Sitter dere i et sameie i stedet?

Eierseksjonsloven bruker en tilsvarende oppbygning, men med mer detaljert oppramsing:

• § 32 pålegger seksjonseieren å vedlikeholde bruksenheten, og lister opp blant annet inventar, utstyr, apparater, skap og benker, innvendige dører med karmer, listverk, tapet, gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk, plater, rør og ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring – og, i motsetning til borettslagsloven, vinduer og ytterdører. Seksjonseieren skal også rense sluk og holde avløpsrør åpne fram til fellesledningen.
• § 33 pålegger sameiet å holde utvendige og innvendige fellesarealer, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like, inkludert alt som ikke faller inn under seksjonseierens plikt etter § 32.

Forskjellen på vinduer og ytterdører er verdt å merke seg for den som sitter i styret begge steder: i borettslag er utskifting unntatt fra andelseiers plikt, mens eierseksjonsloven § 32 nevner vinduer og ytterdører uttrykkelig i seksjonseierens liste.

Fra ansvarsfordeling til vedlikeholdsplan

Når fordelingen er klar, er neste skritt å gjøre lagets del til noe som faktisk blir utført. Tre grep gir mest effekt:

1. Skriv ned grensen. Ett dokument som sier hvem som har ansvaret for hva, basert på loven og deres vedtekter, sparer styret for de samme diskusjonene hvert år.
2. Legg tilsyn i faste runder. Tak, takrenner, drenering, fasade og utvendig belysning bør sjekkes til faste tidspunkter, ikke når noen melder fra. Rens av takrenner og droneinspeksjon av tak er typiske eksempler på oppgaver som er billige å gjøre planlagt og dyre å gjøre akutt.
3. Periodiser kostnadene. En vedlikeholdsplan med årstall gjør det mulig å bygge opp midler i takt med slitasjen, i stedet for å finansiere overraskelser. Skal dere hente inn pris på lagets del, har vi samlet markedstall og en sjekkliste for tilbudet i hva koster vaktmestertjenester for et borettslag i Trondheim?

Ofte stilte spørsmål

Artikkelen er generell informasjon og ikke juridisk rådgivning. Lovteksten er kontrollert mot Lovdata 23. august 2026: burettslagslova §§ 5-12, 5-13, 5-17 og 5-18, og eierseksjonsloven §§ 32 og 33. Vedtektene i det enkelte borettslag kan fastsette en annen fordeling. Ved konkrete tvister bør styret rådføre seg med forretningsfører eller juridisk rådgiver.